Sociétés foncières

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Les sociétés foncières côtées en bourse

Qu'est-ce qu'une SIIC ?

SIIC veut dire "Société d'Investissement Immobilier Côtée"

Il s’agit avant tout d’une société foncière qui doit son nom à son régime fiscal particulier, inspiré des Reits américains (comme leurs homologues belges, les Sicafi, ou néerlandaises, les FBI).

Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte non pas dans l’industrie, les services ou le commerce, mais dans l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location. Elle met en location ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d’autres. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société.

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Une fiscalité particulière

Le régime SIIC a été instauré par l’article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2003 et a été complété depuis par trois nouveaux dispositifs : SIIC 2, SIIC 3 et SIIC 4. Ce régime a pour effet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire. En contrepartie, la société est tenue de distribuer aux actionnaires une part importante de ses bénéfices.

Un seul niveau d'imposition

L’avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale

Les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l’IS avant d’être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.

Des obligations favorables à l'épargnant

Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à condition d’être cotée sur un marché réglementé français et d’avoir un capital minimum de quinze millions d’euros. De plus, son objet social principal doit être l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature. L’option est irrévocable.

Une distribution de dividendes plus généreuse

En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. La distribution doit intervenir l’année suivant leur réalisation pour les profits tirés de la location et, pour les plus-values, avant la fin du deuxième exercice qui suit leur réalisation.

Foncières côtées les plus connues

location immeuble

Unibail-Rodamco

Foncières qui détient de très nombreux centres commerciaux en Europe et en France, comme le Forum des Halles et le Carrousel du Louvre à Paris, la Part-Dieu à Lyon, Euralille, etc. Mais aussi des espaces de congrès comme le Parc des expositions de la porte de Versailles, ainsi que des bureaux, notamment à La Défense. Son patrimoine est valorisé à 22,3 milliards d'euros (en 2010). Ses principaux actionnaires (non majoritaires) sont des banques et des fonds d'investissement.

immobilier bureau

Gécina

Foncières qui est spécialisé dans l'immobilier de bureau et résidentiel, notamment à Paris et en région parisienne. La société possède également des résidences pour les étudiants, des plateformes logistiques, des établissements de santé et des hôtels. Son patrimoine est estimé à 10,6 milliards d'euros. Gécina est contrôlé par le groupe espagnol Metrovacesa.

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Silic

Foncière qui est le premier propriétaire de parcs tertiaire en Ile-de-France. Son patrimoine, composé en grande majorité d'immobilier de bureau, est concentré sur trois pôles principaux : La Défense et les aéroports de Roissy-Charles-de-Gaulle et d'Orly. Il est valorisé à 3,2 milliards d'euros. Les principaux actionnaires sont des compagnies de bancassurance (Groupama, Gan Eurocourtage, etc.).

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Klépierre

Foncières qui possède en grande majorité des centres commerciaux, répartis dans plusieurs pays d'Europe. Son patrimoine est valorisé à 14,7 milliards d'euros. L'actionnaire majoritaire est BNP Paribas.

foncieres cotees immeubles

La Société Foncière Lyonnaise

Foncières qui détient principalement des bureaux, presque tous situés dans le "quartier central des affaires" de Paris (1er, 2e, 8e, 16e et 17e arrondissements) ainsi que quelques locaux commerciaux dans la même zone géographique. Son patrimoine est de 3,672 milliards d'euros. La SFL a pour actionnaire majoritaire l'espagnol Colonial (lui-même contrôlé par l'espagnol Immocaral).

De nombreuses autres foncières sont cotées à la bourse de Paris. Certaines sont généralistes, d'autres occupent des niches.

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Le Match 2016 : Foncières côtées ou SCPI

Foncières côtées

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En cette fin d’année 2016, le bilan est très satisfaisant pour l’immobilier d’entreprise. Il a affiché des performances très appréciables pour les investisseurs à la recherche de rendements élevés et stables.

 

La reprise de la croissance économique française se met en place. Le Produit Intérieur Brut de l’Hexagone devrait afficher une croissance de1,1% en 2015, puis 1,4% en 2016. Cette augmentation est en partie expliquée par la faiblesse des prix du pétrole et à des conditions monétaires favorables, comme les taux d’intérêt relativement bas au regard de la décennie qui s’achève. Le marché de l’emploi devrait retrouver de bonnes couleurs l’an prochain avec près de 15 000 créations d’emplois annoncées. Cette bonne santé économique qui se présente semble être capable de continuer à assurer un marché des bureaux en France à la hauteur des rendements 2015.

Les foncières côtées sont un investissement de long terme qui peut s’avérer rémunérateur. Cependant, étant cotées en bourse, elles peuvent représenter un risque. Pour investir, il faut acheter des actions, au même titre que des actions de sociétés. L’investisseur devient ainsi actionnaire d’une société spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, qui gère des immeubles, des terrains et qui les loue. 


Aujourd’hui il existe des foncières cotées spécialisées dans des typologies d’actifs, comme par exemple la concentration sur l’acquisition d’actifs à des fins commerciales ou plus spécifiquement dans l’immobiliers de bureaux à l’international.

Depuis 2012 les foncières cotées, autrement appelées Sociétés d’Investissement Immobilier (SIIC), ont vu leur cours en bourse évoluer à la hausse, et ce dans une tendance plus intéressante que celle du CAC 40. Cela est en partie expliqué par la solidité du secteur immobilier et de la confiance qui en découle. La SIIC se doit de distribuer au minimum 85% des loyers qu’elle touche et au minimum 50% des plus values qu’elle réalise sur la cession d’actifs.

Avec la faiblesse des taux, les foncières bénéficient de l’effet de levier du crédit qui influe par conséquent grandement sur la rentabilité de leurs investissements

Les rendements finaux pour les investisseurs peuvent ainsi atteindre des pourcentages assez intéressants, généralement autour de 6% pour la plupart. Notons néanmoins la forte volatilité du placement, qui reste soumis aux fluctuations boursières et qui ne permet pas de stabiliser un rendement dans le temps.

Le rendement peut performer comme complètement chuter, contrairement à celui des SCPI qui lui à l’inverse n’est pas du tout volatile.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ne sont pas côtées en Bourse. Ce sont des importantes sociétés de gestion qui s’occupent également de la gestion, de la valorisation et de l’acquisition d’actifs destinés à la location aux entreprises. La différence réside dans le fait que l’investisseur détient des parts de la SCPI, mais qui ne sont pas enregistrées sur le marché boursier. Au prorata de son investissement, soit au nombre de parts qu’il détient, il perçoit des dividendes assimilables à des loyers trimestriels.

Le rendement est net de charge, net de frais d’assurance et net de frais de gestion, et à la différence d’un investissement traditionnel dans la pierre, à savoir par exemple un investissement dans un studio que l’on décide de mettre à la location, le propriétaire n’aura pas à se soucier de la gestion de son locataire, des charges de copropriétés, de la taxe foncière ou encore des frais annexes comme les travaux de rénovations, assurances contre les loyers impayés... En effet, c’est la société gestionnaire qui s’en charge. Tout est compris dans le prix de part de la Société Civile de Placement Immobilier.

La SCPI se voit comme un investissement de long terme : il est stable dans le temps et assure un complément de revenu régulier.  
Certaines SCPI sont spécialisées dans une typologie d’actifs très précise comme la SCPI Novapierre Allemagne, gérée par un des leaders de la gestion immobilière, Paref, avec sa vingtaine d’années d’expérience. Elle n’a investi qu’Outre Rhin, stratégie qui par conséquent bénéficie des bons agrégats économiques allemands et de la solidité des locataires qui occupent ses biens immobiliers. On peut citer par exemple : Lidl ou encore Mac Donald.
D’autres sont très diversifiées comme Corum Convictions, qui est même souvent appelée opportuniste dans la mesure où elle ne se met aucun frein dans la recherche et la sélection de nouveaux actifs immobiliers : elle a aujourd’hui un patrimoine immobilier composé d’hôtels, d’immeubles de bureaux pour des grandes entités, françaises ou internationales, ou encore des écoles de commerce. Un patrimoine hétéroclite qui a permis de distribuer un rendement de 6,31% par an en moyenne aux associés (chiffres 2014). Depuis peu, elle permet le versement du rendement mensuellement. Ce qui est une nouveauté et est, pour le moment, la seule SCPI  à le permettre.

Vous l’aurez compris, aucune SCPI ne se ressemble.  Il est donc très intéressant de les « mixer » pour lisser encore plus le rendement.

SCPI

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