Quels sont les avantages de la loi Pinel d'investissement locatif ?

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Voici un extrait du portail de l'Economie et des Finances

ministere-economie

L'essentiel de la loi Pinel en vigueur à ce jour :

  • Achat d'un logement neuf ou réhabilitéentre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, dans une zone de tension, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI)
  • Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % soit 2% par an de réduction d’impôt pendant 6 ou 9 ans sur un montant d’acquisition plafonné à 300 000 euros frais de notaire compris ainsi qu’un prix de vente plafonné à 5500 Euros du M2 habitable toutes zones confondues .
  • Location du logement nu, respectant des critères de performance énergétique, à un prix inférieur au marché
  • Possibilité de louer à un descendant ou ascendant, sous conditions, depuis le 1er janvier 2015

Les conditions d'application sont fixées aux articles 46 AZA octies et suivants de l'annexe 3 du code général des impôts.

Les plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2016 sont détaillés au BOI-BAREME-000017 du BOFIP-Impôts.

 

Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles suivants :

Pour en savoir plus sur la loi Pinel :

Carte de France du zonage de la loi Pinel

zonage pinel

http://www.logement.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement

Des loyers en fonction du zonage Pinel

Selon la zone où se trouve le logement, les loyers plafonds peuvent varier.

Plafonnement du prix de vente / M2 à 5500 euros quel que soit a zone choisie.

Zones Abis A B1 B2
Plafond de loyer 2016 (en euros/m2) 16,83 12,5 10,07 8,75

Nos critères de sélection

Promoteur passé au crible
Marché locatif
Potentiel de plus value à terme

Réunis si et seulement si les 3 critères suivants sont validés :

Un bon emplacement
Un bon emplacement
Un bon emplacement

Fort de ce constat faisant l’unanimité dans l’ensemble de la profession, nous ne vous présenterons que des programmes situés dans les Zones A bis , et A pour lesquelles le ministère du logement a établit les listes suivantes :

75 - Paris

Paris.

78 - Yvelines

Chatou, Croissy-sur-Seine, Le Chesnay, Le Pecq, Le Vésinet, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Vélizy-Villacoublay, Versailles, Viroflay.

92 - Hauts-de-Seine

Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, Issy-les-Moulineaux, La Garenne-Colombes, Le Plessis-Robinson, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray.

93 - Seine-Saint-Denis

Aubervilliers, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble.

94 - Val-de-Marne

Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Le Perreux-sur-Marne, L'Haÿ-les-Roses, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

95 - Val-d'Oise

Enghien-les-Bains.

Quelle alchimie pour sélectionner un bon placement immobilier neuf

  • Un promoteur connu et reconnu

    Pour le sérieux dans le respect de ses engagements (Prestations, Prix de marché, délais de livraison, Urbanisme)

  • Zone à forte demande locative

    A proximité des bassins d’emploi assorti d’une estimation locative réalisée par un professionnel local

  • Un potentiel de développement

    Du secteur géographique à horizon 10 ans : Economie, Transports, Infrastructures

En effet, l’achat d’un bien neuf suppose de l’acheter "sur plans" et implicitement de faire confiance au promoteur sur le respect de ses engagements qui, bien que contractuels, peuvent être source de désillusion si celui-ci n’est pas sérieux ou solide financièrement.

Ainsi une belle photo en couleur, repérée dans un magazine publicitaire ou sur une annonce internet , associée à un bon vendeur, salarié du promoteur, a plus de chance de manquer d’objectivité sur la méthode de sélection d’une réelle opportunité d’investissement.

Trucs et astuces pour sortir des sentiers battus

Construisez votre LOI PINEL au fond du jardin en détachant une parcelle de terrain ?

Rachetez un ancien atelier pour le transformer en logement ?

Faites construire la maison de vos vieux jours au soleil et louez là pendant 6, 9 ou 12 ans ?

Location 6, 9 ou 12 ans ? Choix et conséquences

Pour répondre à cette question, il faut se projeter sur la destination du bien à l’issue de cette période d’obligation locative :

1- Vous souhaitez revendre le bien et récupérer un capital ?

  • Conserver le bien 15 ans ( 12 + 3 ) et profitez de douze années de réductions d’impôts.
  • Privilégiez la proximité d’une grande ville pour vous assurer sur la fluidité du marché revente.

2- Vous souhaitez louer le bien à un enfant pendant ses études qui vont durer moins de 6 ans et percevoir un complément de revenus ou de retraite à l’issue de ses études ?

  • Choisissez 6 ans ou 9 ans de réduction d’impôts sur le revenu et optez pour la location meublée à partir de la 7 ème ou 10 ème année pour bénéficier d’une fiscalité allégée sur vos revenus locatifs pendant plus de 20 ans plutôt qu’une réduction temporaire d’impôts sur vos revenus du travail (Voir la page Location Meublée).

En effet, l’effet pervers de la baisse exceptionnelle des taux d’intérêts est que vous avez beaucoup moins d’intérêts d’emprunts à déduire de vos revenus locatifs et que, par conséquence, vos revenus locatifs vont, plus rapidement qu’avant, dépasser le montant de vos charges déductibles créant un solde positif à rajouter à vos revenus du travail et soumis à la CSG/CRDS au taux actuel de 15,5 %.

  • Privilégiez un T2 bien placé en centre ville qui correspondra mieux à la demande locative meublée que vous mettrez en place à l’issue de la première période de location nue.

3- Vous souhaitez occuper le logement à l’issue de votre période d’obligation locative ?

  • Adaptez la durée en fonction de votre objectif de récupération sans oublier que vous ne pouvez résilier votre bail de location qu’à l’issue de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois en précisant bien que vous souhaitez récupérer le bien pour votre usage personnel.
  • Si votre objectif de récupération est à plus de 10 ans, je vous conseille de choisir 9 ans d’obligation locative, de dénoncer le bail nu à l’issue des 9 ans et de repartir sur la location meublée saisonnière à partir de la 10 ème année soit pour pouvoir utiliser partiellement votre bien, soit pour bénéficier d’une souplesse juridique beaucoup moins contraignante que la location nue en terme de récupération du bien.