La location meublée

________

Pourquoi ? Pour qui ? Comment ?

Pourquoi choisir la location meublée ?

Fiscalité location meublée

J'accompagne des Investisseurs depuis 1992 avec la première mesure fiscale incitative de "RELANCE DE L'IMMOBILIER LOCATIF" appelée à l'époque "Loi Méhaignerie".

Beaucoup de mes clients ont profité des différentes  lois  fiscales (Méhaignerie, Quilès, Périssol, Robien, Scellier, Malraux, Monuments Historiques, Girardin, Pons, Duflot et, bien sur aujourd’hui notre fameuse LOI PINEL reconduite jusqu’au 31/12/2017).

Ces  superbes promesses politiques de chacun des ministres ayant fait une loi portant leur nom, se révèlent être, aujourd'hui, 25 ans après et après avoir fini de rembourser l’emprunt, un véritable piège fiscal contre les revenus du patrimoine…

En effet, une avalanche de mesures fiscales et sociales successives ont transformés l'investissement  immobilier traditionnel en vache à  lait avec une taxation sur les revenus fonciers pouvant atteindre 60,5 %  (45 % de TMI maximum + 15,5% de CSG / CRDS  en 2016...)  sans compter l'incidence ISF pour les propriétaires assujettis ni le passage de 15 à 30 ans avec retour à 22 ans (HORS CSG) pour le calcul de la plus value.

Cette nouvelle politique fiscale, totalement CONFISCATOIRE, m'a incité, personnellement, à me spécialiser dans la maitrise professionnelle de l'ensemble des variantes applicables à la location meublée :

LMNP (Location meublée non professionnelle)

LMP (Location meublée professionnelle)

LOCATION SAISONNIERE

LOCATION PARA HOTELIERE avec services gérés par un exploitant professionnel

LOCATION PARA HOTELIERE avec services gérés directement par l'investisseur

Pourquoi une niche fiscale ?

  • Activité commerciale

    Le régime fiscal de la location meublée (Bénéfices Industriel et Commerciaux ou BIC) est un régime fiscal "de droit commun", non limité dans le temps, applicable à toutes les activités commerciales indépendantes et notamment à la mise en LOCATION D'UN BIEN IMMOBILIER MEUBLE qui est considérée, fiscalement, comme une activité commerciale.

  • Mobilier

    Après avoir déclaré le démarrage de votre activité commerciale aux impôts, vous allez donc suivre ce régime fiscal sauf  que votre activité  sera de mettre en location un bien IMMOBILIER dans lequel se trouvera également du MOBILIER et que ces deux investissements seront considérés comme des "machines de production"...

  • Amortissements

    L' administration fiscale vous autorisera à constater, annuellement, un pourcentage forfaitaire d'usure appelé "AMORTISSEMENT" à hauteur de 3 % par an (30 ans) sur l'immobilier hors terrain et à hauteur de 12 % par an (8 ans) sur le mobilier.

Ces amortissements, immobilier et mobilier, comptabilisés comme des charges d'exploitation déductibles de vos revenus locatifs diminueront votre résultat fiscal sans que vous ayez supporté aucune dépense en contrepartie.

En pratique

Avec un investissement à crédit

Charges d'exploitation

Intérêts d'emprunt

Amortissements

DÉFICIT FISCAL

C'est à dire que les charges comptables sont supérieures aux loyers perçus.
Ce déficit sera REPORTABLE  SANS LIMITATION DE DUREE  sur vos futurs revenus locatifs et ce notamment après le remboursement du crédit.

Avec un placement de vos liquidités, pour un complément de retraite très peu fiscalisé

Charges d'exploitation

Amortissements

RÉSULTAT COMPTABLE TRÈS FAIBLE

Ce résultat sera net de fiscalité et de CSG / CRDS taxée à 15,5 %.

Soit une économie fiscale et sociale de 30 à 60 % sur vos revenus locatifs si vous optez pour la location meublée au lieu de la location nue.

Les meubles nécessaires pour bénéficier du régime fiscal meublé

La loi ALUR donne une définition précise des meubles nécessaires

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Sélection de produits

1/ Profils sécuritaires souhaitant un placement sans soucis de gestion

La location meublée avec bail commercial EN RESIDENCE NEUVE :

LOYER GARANTI ET RECUPERATION DE TVA

Notre partenaire leader en la matière depuis plus de 20 ans

Cerenicimo

http://www.cerenicimo.fr/

 

Qui mieux que ce spécialiste pour vous parler de la location meublée avec bail commercial.

Toujours dans la notion essentielle de "STOCK PICKING", je vous invite à vous familiariser avec les différentes thématiques d’activités proposées (Tourisme, étudiant, EPHAD, Affaires) sans prendre au pied de la lettre les éloges de tel ou tel programme ou encore moins de tel ou tel exploitant professionnel.

En effet, ce concept répond parfaitement à un besoin de complément de retraite défiscalisée pour autant que la sélection de la thématique et de la qualité de l’exploitant soient passées au crible de nombreux points de contrôle nécessitant le conseil d’un professionnel indépendant.

La location meublée avec bail commercial EN REVENTE :

Notre partenaire leader en la matière depuis près de 10 ans

 

RAPPEL :

La location meublée avec bail commercial est à considérer plus comme un produit de rendement bénéficiant d’une fiscalité avantageuse et d’un loyer garanti par un exploitant professionnel sur sa thématique d’activité.

 

LES AVANTAGES DU MARCHE DE REVENTE :

Meilleure rentabilité en absence de récupération de TVA.

Possibilité de visiter les lieux pour constater la qualité d’entretien de la résidence

Possibilité de se faire communiquer les dernières quittances de loyer de l’exploitant ainsi que ses comptes d’exploitation.

 

LES POINTS DE CONTROLE A VERIFIER :

La date de fin du bail commercial et les conditions de renouvellement.

La prise en charge, par l’exploitant, des différentes charges d’exploitation et de travaux.

La transparence de répartition des frais de copropriété entre l’exploitant et les copropriétaires.

2/ Profils dynamiques souhaitant s'impliquer dans la gestion de leur projet

INVESTISSEMENT IMMOBILIER TRADITIONNEL EN RÉGION PACA

Chalet PACA
Appartement Méditerrannee
Studio étudiant Aix-en-Provence
Villa hoteliere
Appartement Marseille
Appartement montagne
Du studio à la villa hôtelière - Votre projet sur-mesure
  • Location à l'année en meublé
  • Location étudiant + Location Saisonnière juillet – Aout
  • Colocation étudiante + Occupation juillet / aout
  • Votre Villa Hôtelière sur mesure

Toutes ces déclinaisons semblent simples de mise en œuvre, à première vue, mais n’oublions pas que nous sommes en France, pays reconnu par sa simplification Administrative et Fiscale...

Cette rubrique est en effet la plus technique puisqu’elle cumule à la fois la réglementation d’urbanisme, la nouvelle loi ALLUR, et les 600 pages du Code général des impôts !

 

Pour cette rubrique deux étapes sont indispensables pour mener à bien votre projet :

  • La formulation et l’analyse précise de votre projet et de ses motivations
  • Le MANDAT DE RECHERCHE d’un bien adapté à votre projet (Ancien, travaux, neuf en PINEL pendant 6 ou 9 ans + Location meublé, maison ou appartement, secteur géographique)

Allez plus loin sur la location meublée et la loi ALUR